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打破70年产权规定住宅用地使用权到期将自动续期

来源:http://www.cordeLiagibbs.com 作者:betway2019官网 时间:2019-10-24 07:51

这也就引发了到底什么样的人会减免呢?房子少的可能性较大,或者房子居住面积小的可能会免交。那么房子多的炒房者该怎么打算呢?

李文杰在接受记者采访时表示:“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的,过去我们国家已经有优先承租权的规定,而这次是写入民法典。”

作为现代人最重要的财产,房子的权利如何设计和保护,一直是民法典被寄予厚望的焦点。4月20日,民法典物权编草案提请十三届全国人大常委会二次审议。二审稿中新增了“居住权无偿设立”,却依然未对房屋产权届满续期做出明确规定。居住权自2007年被删除后再次回归,房屋产权续期悬而未解,民法典给出了答案,也留下了更多的讨论空间。

不少人引用这样的标题,《国土部:70年产权到期后自动续期不收费》,其实,安家融媒查了一下,并不是这样说的,而且很容易被误导,甚至被一些别有用心的人利用。2016年12月23日当时的国土资源部召开新闻发布会透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题处理,国土资源部出台了过渡性措施,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。

中原集团首席运营官李文杰则认为,土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。

抑价or养老

但这个还只是个案,并不代表未来所有的房子都是这样的政策,一些人利用这个大肆炒作,忽悠买房。其实不用忽悠,该买就买,买不起说什么也没用。

王龙国指出,现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题,这些人虽然没有房屋产权,但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里,法律要规定他们有居住的权利,否则,这部分人将没有合法的居住场所。

尽管居者有其屋的愿景很难一蹴而就,并不妨碍现代人对居住权据理力争。围绕居住权,二审稿进一步细化了有关居住权的相关规定,明确居住权是无偿设立的用益物权,并对居住权合同的内容进行了规范。具体来看,二审稿提出,居住权无偿设立;居住权人有权按照合同约定,对他人享有的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要;居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。

如果说过去对于这个还有点混沌,现在相对来说要清楚多了,我们看看最新的说法。

5、增加“优先承租权”制度

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为落实党中央提出的建立租购同权住房市场的要求,保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展,草案增加了住房承租人的优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定:“租赁期间届满,住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。

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对于刚需而言,这次新说法更加照顾到大家的居住权益。我们都知道,最近提出房子是用来住的而不是用来炒的,而且要通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

期满续费“不明”

其实,安家融媒发现,今天我用的这个标题也不是特别准确,因为众所周知,房子是永久属于你的,只是土地是70年产权,因为很多人喜欢这样问,我姑且也用这样的标题便于大家辨识。

据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

与现行《物权法》相比,物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的内容。周友军表示,物权编草案一审稿总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个最终的意见,所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。

8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请审议,这是民法典编纂工作的重要一步,是我国民事立法中的一件大事。针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,民法典物权编草案对此作出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

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过去不少人总是问我70年产权到期后该怎么办呢?我都是说实话,我相信我们也听到过不少的说法,但是我告诉你,这是国家都没有想好的事情,你问我我怎么知道?别说我,专家也不知道,别说专家,国家也不一定知道。

此次提请全国人大常委会会议审议的《民法典各分编》增加了住房承租人的优先承租权制度。

“虽然我国短期内不会有大面积住宅建设用地使用权到期的情况,但这个问题终究有一天会大面积爆发。”北京航空航天大学法学院教授周友军周友军表示,物权编草案二审可能还是会持着目前的立场,将这个问题留给未来继续讨论。

安家融媒认为,虽然这还不是最终落地结果,但是思路似乎基本上已经很清晰了,说清楚也只是大致思路,但并没有对谁收费或减免提出更具体的要求。说白了,收费是肯定的,但可能有人会减免。

律师王龙国指出,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。

但是,居住权的设立对公租房群体还是有必要的,目前公租房的承租人只享有使用权,不具有物权,如果居住权的制度应用到公租房,承租人的租赁权经登记生效成居住权,就具有了物权的对抗效力。

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值得注意的是,在一些专家看来居住权的提出更多地是出于养老考虑而非为打压“炒房”、高房价等房产问题。

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居住权!民法典物权编草案专门规定了“居住权”:

如果法典没有明确居住权,社会保障性住房体系下的廉租房和公租房的承租人,就可能处于权利的“不安全状态”,这可能抵消保障住房带来的稳定性。据李松介绍,居住权争议的焦点多集中在公房租赁领域,“比如一些福利分房,居住人和其子女居住。居住人过世后,子女是否可以继续居住下去。当下主要根据子女是否有共居事实,也就是说子女是否长期在此居住来判断是否享有居住权。”李松说。

我还是那句话,多数房子未来还有几十年才到期,谁也不知道将来会有多少变数,但最大的可能就是对于房产的税与续费合并到一起。那么,这对房子太多的人并不是什么利好。对于租金水平较高、地段较好的房子可能还能租出去来弥补交税,如果不是,倒不如早点抛售了。

——规定作为房产税基础?

实际上,“居住权”制度并非首次提出。2005年《物权法》曾专章规定居住权制度,不过,因为始终存在争议,最终2007年3月通过的《物权法》删去了“居住权”的有关条款。居住权的立法之路,随着中国产权环境变化而多有起伏。计划经济时代,居住权与公房供给联系在一起,居住权人的子女甚至可以“继承房子”,哪怕没有产权。商品房时代来临后,所有权逐渐吸纳居住权,居住权重归产权体系下的一种特别用益物权,只要产权明晰,居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识,10年前居住权最终没写进《物权法》里。

为此,草案专门增加一章规定居住权。“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。”全国人大常委会法工委民法室副主任杜涛说。另外,租房方面,为保护承租人利益,草案增加了住房承租人的优先承租权制度。

1、重磅:住宅用地使用权到期自动续期

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受媒体采访时表示,“即便是政府也不能随随便便收回,如果政府以公共利益为由征收征用,那还要给予公租房的居住权人补偿,这样才能更好保障承租人的利益,对于低收入家庭来说这是更高的法律保障”。

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《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。物权编草案在物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,进一步完善了物权法律制度。

居住权回归

买套房子不容易,可是当千辛万苦甚至动用家庭6个钱包凑钱买了房几十年后,你发现原来土地是租来的,房子虽然是你的,可是作为附着物,皮之不存毛将焉附?所以当你网上搜索一下,大部分人最关心的就是房子70年产权到期后该怎么办?到底要不要交钱?

4、规定解析

中国政法大学民商经济法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王雷认为,自动续期不需要再行办理续期申请手续,但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费,续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金,前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期,以免永久使用权导致国家对城市土地所有权的虚化。

总之,赋予居住的权益越来越大,更加尊重居住者的权益,无论是买房还是租房都将获得居住权的尊重。

严跃进表示,从“居住权”的规定来看,其明确给予了界定,强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障,包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,落地可能性很大,也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

时隔10年,居住权再次被写入民法典草案中,有专家认为,主要还是与我国老龄化问题日趋严重有关。“随着社会经济发展,中国现在逐步进入老年社会,养老变成一个普遍问题,养老不能完全依靠子女,社会化养老又不发达,还得靠老年人自己,他们最主要的财产就是房子,在之前通过以房养老的倒按揭方式的创新,解决了养老资金的问题后,还是需要以居住权从法律上做更好的保障。”吉林大学法学院教授蔡立东表示,按我国现在的养老形势,居住权通过的可能性很大。

以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

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——保证居住权利

居住权最重要的意义,还在于为“租购同权”的真正落实搭起法律的基础建筑。以居住权人的维度而视,不再区分产权人,人们不再为某一平等的公共服务的享有而另外付出额外的代价。虽然居住权并非是“租购同权”的全部,全面落实“租购同权”尚需户口改革、公共服务均衡化、保障性住房等一系列制度的配合,但没有居住权,“租购同权”可能成为空中楼阁。

——契约精神

去年8月,民法典物权编草案一审稿首次提及住宅用地使用权续期费用问题,并作出了一个原则性规定,但住宅建设用地使用权到期该怎么续期,是否需要缴费,如何缴费等问题至今未有明确规定。

也有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

不过,北京市东元律师事务所合伙人律师李松表示:“大家不用过分担心,我国开发商建设的许多房屋大部分是90年代之后,因此时间还很多。其次续期的费用也不会太高,肯定会保障大家居住有其屋。”

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在周友军看来,当前,人们对公有住房之上的居住权问题以及以房养老中的居住权问题给予了更多的关注,学界和立法机关对居住权的认识都相对统一。“民法典物权编最终可能会保留对居住权制度的规定。”周友军预测。

民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作了一个原则性规定。

简单来说,就是普通民众购买的商品住宅,其所涉及的土地使用权为70年,获取代价为开发商所支付的土地出让金,这笔费用随之转化为房屋的成本之一。实质上,这个成本是由购房者来最终承担。

中原地产首席分析师张大伟指出:“在实际操作过程中,优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束,所以这项规定对租金上涨的影响有限。”

民法典物权编草案在2018年8月首次提请审议后,关于住宅建设用地使用权问题成为外界关注的焦点。物权编草案一审稿曾对住宅用地使用权问题作出原则性规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”

6、制度解析

针对此前多家媒体曝出北京、深圳两地发现有房主将公租房通过中介对外高价出租的问题。孟勤国表示,公租房肯定不能出租,如果出租国家有权收回。但公租房的居住权和草案中所提及的居住权在本质上还是有区别的。“我们提到居住权是合同明确规定以后,在专门不动产部门办理居住权登记,取得有效认可才是居住权。如果只是公租合同登记严格意义上讲,那不叫居住权而是承租权。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于土地使用权续租的内容,其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看,自动续期的政策思路很明确,同时是否要付费这一点,也提到了“或者减免”的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

武汉大学法学院教授孟勤国认为,现在居住权的推出还是考虑到一部分人群需要长期居住房的需求,比如前面提及的保姆问题。现在有的老人找不到长期保姆,没有未来住房保障就是其中一点原因。

2、新增规定解析

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——规定前后对比

什么是住宅用地使用权期间届满续期问题?按照相关法律规定,我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限:居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等。

3、首次提出“居住权”

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